住み替えの際に居住用不動産を売却される場合、まず中心となるのが「譲渡所得税」です。譲渡所得税の計算方法は、「譲渡所得＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）」という式に基づきます。取得費とは購入時の代金など、譲渡費用には仲介手数料や印紙税、登録免許税などが含まれます。

譲渡所得には「所有期間」によって短期譲渡所得・長期譲渡所得に分類され、それぞれ課税される税率が異なります。売却した年の１月１日時点の所有期間が５年以下なら短期、５年を超えるなら長期として扱われます。具体的な税率は以下の通りです。

このように所有期間によって税率が大きく異なるため、「売却の年の１月１日時点」に５年を超えているかどうかが重要な判断ポイントになります。

住み替え時の購入にかかる税金と軽減制度

住み替えに伴う新居の購入では、複数の税金がかかりますが、多くは軽減措置や税制優遇制度によって負担を抑えることが可能です。以下に主な税金と制度を整理しました。

まず、不動産取得税は、土地や建物を取得した際に課される地方税で、課税標準は固定資産税評価額に基づいて計算され、本則税率は4％ですが、住宅用の土地・建物については2027年３月31日（令和９年３月31日）までに取得すれば税率が3％に軽減されます。また、新築住宅（床面積50㎡以上240㎡以下）については一定額の控除があり、結果として負担が大きく軽くなる場合もあります。

次に、印紙税は不動産売買契約の書類に貼付する収入印紙代で、記載金額に応じて税額が変わります。登録免許税は登記手続きにかかる税で、土地・建物の所有権移転や抵当権設定などに対して、固定資産税評価額に所定の税率をかけて課税されます。ただし、現在一定期間に限って軽減税率が適用されており、例えば令和８年３月31日までに所有権移転登記を受けた場合には、土地の税率が本則2.0％から1.5％に、建物についても特例税率が適用される場合があります。

さらに、住宅ローン控除は、住宅ローン利用者向けの税制優遇制度で、年末のローン残高または取得価額のいずれか低い金額に対して0.7％を上限に、所得税から控除されます。控除期間は最大13年間ですが、期間短縮される場合もあるため注意が必要です。加えて、親などの直系尊属から取得目的で贈与を受けた場合、省エネ性を備えた住宅では非課税枠が最大1,000万円、それ以外の住宅では500万円まで適用され、贈与税の負担を軽減できます。

以上のように、住み替え時の購入にかかる税金には多様な項目がありますが、それぞれに軽減措置や優遇制度が設けられています。ご自身の取得形態や住宅の条件に応じて、適用可能な制度をしっかりご確認ください。