不動産の売却は一生に何度も経験するものではなく、金額も大きいため、準備不足のまま進めてしまうと簡単に数百万円を損することがあります。あらかじめ「失敗しがちなポイント」を把握しておくことが重要です。

適切な価格設定

価格設定のミスは、不動産売却における最も多い失敗の一つです。モノを売る人よりも買う人の方が価格にシビアなのは当然で、多くの買い手は事前に相場を調べ上げています。

そのため、まずは売主も事前にインターネットで地域の相場や動向を調べてみることが大切です。相場を知っておくことで不動産業者の言いなりになることを防ぐこともできます。そのうえで、地域の事情に精通した不動産業者に相談し、プロの視点でアドバイスを受けることが重要です。不動産に全く同じ条件の物件は存在せず、同じ地域の似たような間取りの住まいでも、状態や時期、環境など、さまざまな要素によって価格が大きく変動するからです。

不動産業者選び

売却を仲介してくれる不動産業者は、非常に重要な役割を果たします。なぜなら、以下のことを全て主導するからです。

・不動産の売却価格の決定
・内覧者の集客
・内覧者の接客や交渉
・契約の締結
・物件の引き渡し

不動産業者の選定にあたっては、複数の業者から見積りを取り比較するとともに、その業者に直近の同エリア内における販売実績があるかどうかを確認します。直近の販売実績があれば、すでに顧客を抱えている可能や、売却ノウハウが蓄積されている可能性があるからです。不動産売却にあたってはエリアが重要な要素であり、そのエリアに関する周辺施設の利便性や交通の利便性について具体的な情報提供ができれば、成約率アップが見込めます。
株式会社こもれびハウスは地元上尾における不動産売却を強みとしており、アパート・マンション・土地の適正な価格を提案できます。また、豊富な売却実績に基づき、物件の引き渡しまでを徹底的にサポートします。

売却するタイミング

不動産の価格は季節・築年数・税金などによって変動するため、売却するタイミングを誤らないことが大切です。一般的に、2月・3月は住み替え需要が高くなるので、好条件で売却しやすい時期となります。また、家は築年数が経過するとともにその価値が落ちていきます。木造建築の一戸建て住宅の場合、法定耐用年数が22年であることから築20年を超えると売りにくくなるのが現実です。
もう一つ考慮すべきことは税金です。家を売ったことによって利益が出た場合は、譲渡所得税が課せられますが、物件の所有期間によって税率が大幅に変わります。具体的には、所有期間が５年以下だと税率は39.63%、5年を超えていると20.315%と、およそ倍の違いがあります。

不動産売却にあたっては、よくわからないからと不動産業者に全て任せてしまう人が少なくありません。気が付いたら業者の言い値で買い叩かれてしまい、後から気が付いて後悔する人が多いのが実情です。大切な不動産をより高く売るためには、自分で行動することが大切です。

相場を把握する

より高く売るためには、近隣地域の不動産の相場を自分で調べておくことが重要です。相場を把握していれば、不動産業者から提示された価格が相場と違った場合、その理由を質問できます。残念ながら、不動産業者の中には他の業者と結託し「より安く他の不動産業者の買い手に買わせた後にキックバックをもらっていた」という例もあります。 相場価格は不動産会社に相談することで簡単にわかりますが、自分自身でも下記のサイトを利用すれば調べることが可能です。

・「土地総合情報システム」

・「REINS Market Information」

売却を考えている不動産と立地や築年数などの条件が似ている物件が見つかれば、その値段が参考になります。また、住宅情報サイトで条件のよく似た物件を探し、実際の売り出し価格を調べるのも一つの方法です。

信頼できる不動産業者を見極め、主導権は自分で握る

不動産売却の成功のカギは不動産業者が握っていると言っても過言ではありません。「良い不動産業者」とは親身になってこちら側の要望に応えようとしてくれる会社です。不動産業者の中には、顧客の利益よりも会社の利益を優先する業者もあります。信頼できる不動産業者を査定の段階で選び、売却の主導権は自分で握るようにすることが大切です。
良い不動産業者を見極めるポイントはいくつかありますが、以下のような点に注意して売却活動を進めることをおすすめします。

・複数の不動産会社に価格査定を依頼すること
・自分で調べた相場を参考に査定額が適切かどうか判断すること
・スタッフの対応の細やかさや誠実さを対面で確認すること

一番高い査定額を提示した会社が必ずしも「一番良い不動産業者」ではありません。販売実績・評判・スタッフの対応などを総合的に判断することがポイントです。
株式会社こもれびハウスはお客様一人ひとりに寄り添ったきめ細やかなサービスの提供を目標にし、地元上尾を中心にマンション・アパートや戸建て、土地の不動産売却に幅広く対応しています。

不動産は大きな資産のため、安全に取引を進めるには資産や個人を証明するための多くの書類が必要となります。必要なタイミングで書類が揃っていない場合、売却の手続きが滞ってしまうこともあるため、事前に必要書類を把握し、計画的に準備することが必要です。また、取得方法も複雑で「不動産取得時にすでに入手しているもの・役所で入手するもの・不動産業者が用意するもの」があります。書類の準備についても、わからないことはプロである不動産業者に相談しながら進めることが大切です。

不動産の売却時に必要な書類

①土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報

不動産の所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面です。

②実印

共有の場合は各々の実印が必要です。

③印鑑証明書

実印を登録している市区町村の窓口で、3ケ月以内に発行した書類です。

④固定資産税・都市計画税納税通知書

都税事務所や市区町村役場で発行され、所有者に送付されている書類です。年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要となります。

⑤パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など（マンションなどの場合）

物件購入時のパンフレットやマンションに関する規約・説明書などです。

⑥建築確認通知書・検査済証

建築基準法に定められた内容に合致していることや建物の工事完了検査を確認した旨を記載した書面です。

⑦測量図・建物図面・建築協定書など

売却する土地の境界線や建物の図面を正確に明確するために必要な書類です。建築協定書は地域の取り決めを記した書類です。

⑧物件状況等報告書

建物・土地の状況を詳細に記した書類です。

⑨設備表

物件の引き渡しの時点での設備の有無を記載した書類です。

⑩印紙、または印紙代

不動産売買契約書に貼付する印紙。印紙代は、売却代金により変動します。

⑪本人確認書類

運転免許証、パスポート、各種健康保険証などです。

引き渡し時に必要な書類

①銀行口座書類など

引き渡し完了時に、売買代金を振り込む銀行口座の通帳や通帳印などです。

②抵当権等抹消書類

住宅ローン利用時に設定した、抵当権を解除するための書類です。

③住民票

登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要です。有効期限は印鑑証明書と同じく3ヶ月です。

ここまで不動産を高く売るコツや必要な書類、具体的な売却までの流れについて説明してきましたが、土地を売却する際に特に注意が必要なことについて説明します。

土地の権利関係について

土地の権利関係については、「名義・境界・接道義務・底地権及び借地権」について確認する必要があります。まず名義についてですが、土地を売る人は、その土地の所有者となっている必要があります。売主が実質的に土地を所有していても、権利上は亡くなった親族が所有者していたり、他の兄弟や配偶者が共同の所有者とされていたりする可能性もあります。そのため、「登記事項証明書（登記簿謄本）」によって名義を確認します。

土地の境界については、「確定測量図」を所有しているかどうか確認します。確定測量図があれば、土地の境界が正式に確定していることになりますが、無い場合は、土地家屋調査士に依頼して確定測量をする必要があります。

接道義務とは、建築基準法で定められている「土地に建物を建てる場合に、道路から2メートル以上接していなければならない」という決まりのことです。この接道義務を満たしていない土地には建物を建てることができません。

低地権及び借地権については、「登記事項証明書（登記簿謄本）」の権利部（乙区）を見て確認します。土地そのものの権利を有している場合は所有権を保持しているとされ、自由に土地を売買できますが、土地の権利が底地権、借地権である場合は売ることが困難になります

一般的にかかる費用について

土地の売却額から費用を引いた金額が、手元に残るお金となります。主な費用は以下のとおりです。

・仲介手数料：（売却額×3％）＋6万円
・測量費用：35～45万円程度。面積が広いほど費用がかかる。
・印紙税：1万〜200万円程度。売却価格によって異なる。
・抵当権抹消費用：1件1,000円。司法書士に依頼した場合は1万円程。
・譲渡所得税：所有期間が5年以下：30％、所有期間が5年以上：15％。
・住民税：所有期間が5年以下：9％、所有期間が5年超：5％。

契約不適合責任について

契約不適合責任とは、不動産の売買契約を履行する中で「契約不適合」となった場合に売主が負うべき責任のことです。一般的に契約不適合となるのは、種類・品質・数・量などが契約内容と違うものを売却していると判断された場合です。不動産売却においては、雨漏りや水漏れ、屋根や外壁の破損、シロアリによる被害などが該当します。建物以外にも土壌の汚染や埋設物があったり、土地の面積が契約内容と違っていたりした場合も、契約不適合と判断される可能性があります。売却後にそういった瑕疵があり「契約不適合責任」となった場合は、修繕の必要が発生したり、損害賠償責任が発生したりするケースもあります。